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星玛资产揭秘:白衣骑士孙宏斌和他的融创中国

来源:上海星玛资产管理有限公司 | 作者:上海星玛资产管理有限公司 | 2017-07-07 12:00:00

摘要——

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 上海星玛资产管理有限公司导读:随着乐视资金危机的不断发酵,半年前投资乐视168亿元的孙宏斌也受到媒体的密切关注。作为纵横商海数十年,经历过破产、坐牢、死而复生的“并购王”孙宏斌为何要拿真金白银填乐视的大坑?是英雄惜英雄还是趁乱摘桃子?10年前顺驰被残酷吞并的结局是否会在今天的乐视重现?这一切都要从融创中国及其控制人孙宏斌身上寻找答案。

    英雄折戟——疯狂的顺驰最终兵败钱荒

    10年前,孙宏斌身上最主要的标签还不是融创中国董事会主席。那时候,孙宏斌凭借他的顺驰集团正在全国“疯狂”圈地。

    疯狂拿地最怕什么?答案:缺钱。

    2006年7月,孙宏斌向心腹部下交底:他已经将家里的存款都陆续垫进了公司,其中一张信用卡仅剩下两位数,资金的刚性缺口达5亿到6亿元,负债30多亿元。仅就根据地天津市场而言,所有可售房屋已经全部售罄,但手中剩余的项目却迟迟没有能力启动,有些甚至连拆迁都没钱做。事实上,顺驰已经到了弹尽粮绝的地步。

    9月5日,孙宏斌与香港路劲基建公司签署了股权转让协议。根据有关条款,顺驰中国被分为三部分,顺驰A、顺驰B和凤凰城地块。路劲基建联合体分别获得顺驰A的55%股份的认购期权,行使价格不多于5亿元,有效期为6个月;顺驰B的55%股份的认购期权,行使价格不多于4亿元,有效期为1年;凤凰城地块的认购期权,行使价格不多于3.8亿元,有效期为9个月。

    时耶?命耶?一个徒做嫁衣,一个登顶首富

    孙宏斌以12.8亿元的代价,出让了55%的股权,并基本失去了对顺驰的控制权,这是一个相当低廉的出让价格和苛刻的付款条件。而3年前,仅仅北京大兴地块,顺驰一出手就是9.05亿元。

    彼时,逼得顺驰不顾一切疯狂抢地的主要竞争对手正是许家印的恒大。

    令人感叹的是顺驰和恒大命运相似,结局却大相径庭。

    2008年在金融危机的影响下,同为“抢地王者”的恒大也面临着资金枯竭的难题。恒大却在许家印几个牌友的帮助下起死回生,乃至一步登天成为当时中国的首富。(江湖传言,紧要关头的许家印在牌桌上结识了香港富豪郑裕彤,并被引荐给刘銮雄、张松桥、郑家纯等大佬,最终成功融资。)

    尽管孙宏斌早已从破产中走出来,但他不可能忘掉转让顺驰的窘迫和无奈。获许一次机缘巧合、一次“贵人相助”真的可以改变一个人的命运,甚至成就一个首富神话。

    英雄惜英雄还是背后插一刀?

    十年后,站在孙宏斌面前的是贾跃亭。在这个年轻人身上,孙宏斌看见了自己当年疯狂扩张的一腔热血,也看见了自己当年面对资金危机的茫然四顾。不同的是,10年前孙宏斌是个求助者,而10年后的他俨然扮演着“救世主”的角色。

    当然,如果说孙宏斌投资乐视是另有所图也讲得通。作为地产“并购王”孙宏斌不可能对乐视旗下的土地资产没有任何兴趣。

(星玛制图:乐视有多少地?)

    不过,这还并不是乐视的全部家底。除了公开可考的土地储备面积之外,乐视还通过与诸多地方政府达成战略合作来获得土地。2015年9月,乐视与天津蓟县签署合作协议,计划投资400亿元建设乐视超级生态城;同年12月11日,乐视与海口市政府达成战略合作,共建青少年足球基地;2016年3月26日,乐视与深圳市政府达成战略合作,打算在深圳建立总部大厦;同年8月19日又与张家口市政府合作,计划打造户外体育项目和比赛场地。

    乐视手中的地产值多少钱?已经难以估计了。

    面对这么大的一块蛋糕。孙宏斌会不心动吗?

    2004年,尚在疯狂圈地的孙宏斌曾豪气的宣称:“如果把手中的地按照市场价卖出去至少赚50亿。”而两年后被资金危机逼急了的孙宏斌只能贱卖资产出局。

    而今天,不知道有多少贪婪的兀鹫正盯着苦苦挣扎的乐视,期待他重蹈顺驰的覆辙以便分上一杯羹。在这个当口,不论孙宏斌作何抉择都能理解。

    江湖夜雨十年灯,只为今日登临巅峰勒石以铭

    在宏观经济步入新常态的当下,面临资金危局的企业多如牛毛。而像当年的顺驰一样坐拥优质资产(房产)却不得不甩卖求生的企业也不在少数。巨大的利润空间是贪婪兀鹫翱翔的天空,不良资产处置的兴起也正基于此。

    说起不良资产,同样绕不开“并购王”孙宏斌和他的融创中国。

    近两年来,融创在中国房地产圈儿十分高调,尤其是2015年以来,融创收购动作频繁,进行了针对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等企业的收购。当然,在这些频繁的收购、合作中有成功的,也有失败的。

    所以,孙宏斌也被业内称为“白衣骑士”,曾经屡次受伤。

    在2016年初,孙宏斌表示,“近两年一直在原地踏步,是因为都在帮助别的开发商干活。”据了解,其所说的就是对绿城和佳兆业的收购导致了管理资源或资金的占用。

    据悉,田强在绿城做了8个月总经理,融创高管在佳兆业做了半年多总经理;另一方面,融创的钱也都傍其他开发商了,如2014年5月帮绿城一次性付清50多个亿,2015年1月把佳兆业的6亿美元付清。

    虽然,融创收购屡有失败,但是他仍然对收购情有独钟。

     随着限购、限贷、限价、限售等政策的相继出台,市场在近几个月回调明显。受此影响,部分中小房企销售业绩同步下滑,但大型房企销售依然保持稳定增长。特别是融创中国,其销售从3月开始逆势发力,连续多月实现月销售额接近或超过200亿元。

     此外,充足的土地储备,让融创中国具备了后续持续稳定发展的动力。至2016年底,融创中国布局城市达44个,土地储备约为7291万平方米,权益土地储备约为4973万平方米。截止2017年3月25日,融创中国总土地储备达到7912万平方米。此后,融创又通过收购大连润德乾城、重庆华城富丽等,继续斩获项目,大幅增加土地储备。

    5月12日晚,一则收购公告称,融创中国拟收购天津星耀80%股权及债权。这可谓是一份重量级公告:在这102.54亿元的收购价中,股权代价为38.77亿元,需要偿还第三方投资者的借款及利息分别为54.82亿元和8.95亿元。星耀五洲项目未售计容面积235万平方米,折合楼面地价相当于4363元/平方米。也就是说,融创仅用102.54亿元,就获得了一个235万平方米的超大盘。

(天津星耀五洲)

    10年前疯狂的孙宏斌透支信用卡血拼圈地,10年后的他内敛低调了许多,在并购不良资产的道路上,孙宏斌坚守“先筹集足够穿越周期的资金再去并购土地”的策略。

    通过信托、银行贷款的手段,目前孙宏斌账上700多亿元资金,足够他征服心仪的标的。
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